Генеральный план земельного участка: образец, где получить

Перед тем, как начать застраивать надел, необходимо распланировать расположение основных объектов – жилого дома, подсобных помещений, территории под сад, огород и т.п. Это проектный документ, являющийся картой будущей застройки территории. Без его правильного составления и утверждения в государственных органах строительные работы на земле запрещены. Основным регулирующим законодательным актом является Градостроительный кодекс РФ.

Что содержит генеральный план застройки земельного участка?

Содержание проекта регламентируется Постановлением Правительства России за номером 87, от 2008 года. За основу берется топографическая карта еще ничем не заполненного надела. Схема включает земельный план, будущие постройки и другие изменения. Документ составляется как на отдельную частную территорию, так и на целый район и даже город.

Обязательные составные части плана-схемы:

Для чего нужен генплан земельного участка?

Первое, для чего необходима план-схема обустройства надела – это требование государства. Любые работы – строительство, прокладку коммуникаций, посадку деревьев – нельзя начинать, если генплан не готов и не согласован с местным муниципалитетом. Основа – это безопасность, как жильцов-собственников, так и соседей:

Сюда включается и общее удобство пользованием объектами на частной территории. Поэтому целесообразнее генплан составлять одновременно с проектом жилого коттеджа, чтобы потом не пришлось перестраивать его элементы, получать новые разрешения.

Генплан необходим не только при новых строительных работах, но и для реконструкции уже имеющегося здания.

Основные правила, учитываемые при составлении карты застройки

При формировании плана-схемы учитываются допустимые расстояния между объектами – жилым домом, ограждением, инженерными коммуникациями, соседними домами и проч. Основные правила, которые учитывают специалисты при составлении документа:

Как оформить генеральный план участка?

Схему по планировке невозможно оформить без помощи специалистов. Готовит документ Комитет по архитектуре и градостроительству. Для этого сюда необходимо обратиться с документами на землю, которые уже есть на руках, и написать заявку. После обработки заявления специалисты уведомят о выполненной услуге – можно прийти и забрать итоговую документацию. Срок выполнения – до двадцати рабочих дней. Платить за процедуру не нужно – государство выполняет ее для граждан безвозмездно.

Типы планов, которые берутся за основу для формирования генерального проекта территории:

Причины отказа в выдаче генплана

Несмотря на то, что основную работу по планированию выполняют специалисты комитета, заявителю может быть отказано в выполнении услуги. Причины:

Если получен отказ, рекомендуется исправить обнаруженные ошибки, получить актуальные документы и подать собранный пакет повторно. Другой вариант – обжаловать решение государственного органа. Аналогично можно поступить, если выдача генплана задерживается без уважительных причин.

Воспользуйтесь бесплатной юридической консультацией!

Разработка генплана участка: с чего начать, примеры, программы

Чтобы построить на участке капитальные строения и проложить инженерные сети, необходим генеральный план. Он представляет собой графический документ, на котором показана взаимосвязь объемного расположения зданий с окружающим ландшафтом. На чертеже указывают все постройки, хозяйственные объекты, коммуникации, функциональные зоны, природные объекты.

  1. Задачи генплана
  2. Составляющие генерального плана
  3. Особенности составления генплана
  4. Исходные данные для плана
  5. Масштаб и принципы построения
  6. Программы для планирования
  7. Нормативы для расположения построек на участке
  8. Где заказать генплан и цены
  9. Советы по зонированию территории
  10. Варианты генпланов для участков разной площади

Задачи генплана

Хотя на собственной земле можно делать то, что захочется, есть обязательные требования, за исполнение которых следят архитектурный надзор и органы самоуправления. Они учтены в генплане, который составляется до проектирования участка.

Разработка документа решает такие задачи:

На чертежах изображают технически грамотную и безопасную схему подведения коммуникаций, а также правильное и удобное расположение зданий в соответствии с противопожарными и санитарными нормами.

Составляющие генерального плана

При составлении чертежей и планов важно учесть как можно больше деталей. Это поможет исключить серьезные ошибки при обустройстве территории, возведении капитальных сооружений и их эксплуатации. Также уменьшится вероятность споров относительно земли. Для этого к генплану дополнительно разрабатывают другие документы:

Формирование генплана помогает определить привязку дома относительно сторон света, красных зон, границ участка, выбрать лучшее место для въездной части, хозпостроек, разбивки сада. Важно, что при этом учитываются все особенности надела — форма, размеры, видовой потенциал, грунт, рельеф и другие.

Особенности составления генплана

Успешность планирования зависит от соблюдения некоторых требований:

Генплан дает наглядное представление о том, что и где будет расположено на территории.

Исходные данные для плана

Разработка проекта выполняется на основании градостроительного плана участка, геологических исследований местности и топографо-геодезической съемки.

Топографический план земельного участка

Перед составлением чертежей проводят анализ местности, изучая:

Предварительная работа необходима для точного определения границ надела, проезжей и пешеходной частей дорог и других параметров местности, влияющих на планирование.

Масштаб и принципы построения

Основная часть генплана — это чертеж проектируемого участка, графически наложенный на топографический план местности. Он выполняется в масштабе 1:500 с учетом действующих красных линий, инженерных сетей, дорог, сооружений и природоохранных объектов. На нем указывается преобладающая зимой и летом роза ветров и стороны света.

Обычно длинную сторону надела располагают вдоль длинной стороны листа для построений и северную часть участка — вверху. Оси соответствуют сторонам листа и в соответствии с ними чертят контуры всех сооружений и объектов. Чертежи выполняются в соответствии с ГОСТ 21.508-93 СПДС.

При разработке концепции генплана участка важно создать индивидуальную жилую среду с учетом состава, особенностей образа жизни и предпочтений семьи. Зонирование выполняется по принципам многофункционального использования земли, внедрения созданных человеком объектов в естественный ландшафт и при необходимости корректировки недостатков рельефа. Желательно, чтобы изменение первоначального назначения каждой зоны не нарушало концепцию плана.

Программы для планирования

Чертежи — основа генплана. Их можно выполнить вручную, но это трудоемкая работа, требующая определенных навыков. Удобнее использовать специальные программы для создания не просто схем и планов, а проектов в трехмерном изображении. Специалисты также их используют в своей профессиональной деятельности.

Так как объемные модели находятся в памяти компьютера и их параметры описываются координатами X, Y и Z, их легко изменять и перемещать в пространстве участка. Им можно задавать текстуру и цвета, создавая объекты из разных материалов и с точностью проектируя ландшафтный и архитектурный дизайн.

Чертежи создаются в среде AutoCAD, ArchiCad и других, а для трехмерного проектирования генпланов применяются такие программы:

Более простые для пользователей программы представляют собой трехмерное проектирование ландшафтного дизайна и благоустройства участка на основе имеющихся планов и чертежей. Часто применяются:

Если нужен генплан небольшого участка в двумерном виде, можно использовать Garden Planner, в трехмерном — X-Designer. Это наиболее простые программы, но с ограниченными возможностями.

Нормативы для расположения построек на участке

Требования к дистанциям между объектами на участке могут быть обязательными или рекомендуемыми. К первым относятся санитарные и противопожарные нормы, описанные в соответствующих государственных документах. Обязательные санитарные требования — это минимальные расстояния:

Обязательными противопожарными нормативами определяются минимальные расстояния между строениями из разных стройматериалов:

Рекомендуемые требования — это местные правила, которые относятся к расположению, этажности и размерам жилых строений. Они зависят от наличия инженерного оборудования, рельефа, проекта застройки района и региональных традиций. Все обязательные нормативы нужно соблюдать при формировании документации генплана.

Где заказать генплан и цены

Разработкой генплана со сбором необходимого комплекта документов и регистрацией в госорганах занимаются специальные организации. Стоимость их услуг не фиксирована, но обычно зависит от площади надела и составляет порядка 1,5 тысяч рублей за 1 кв. метр. Для больших участков могут быть скидки. На цену также влияют сложность рельефа, плотность застройки, пожелания по стилистике.

Советы по зонированию территории

При составлении генплана участок желательно разделить на функциональные зоны, которые условно делят на:

Читайте также:  Как выбрать проект бани из бревна

Для рационального использования территории и создания комфортного и практичного пространства важно учитывать такие принципы планировки:

На участках разной площади зонирование имеет свои особенности.

Варианты генпланов для участков разной площади

Если территория небольшая, например, 6 или 8 соток, тогда на ней кроме жилого дома можно разместить такие постройки:

Также на участке хватит места для разбивки цветников и клумб, укладки садовых дорожек. Обычно наделы такой площади используются как дача. Поэтому для дома отводится немного места. На свободной территории высаживают вишни, груши, сливы и другие фруктовые деревья, а также ягодные кустарники.

На 10 или 12 сотках уже можно разместить больше объектов, например, в релаксационной зоне построить бассейн, беседку, выделить место для мангала и барбекю. Также появляется больше возможностей для ландшафтного озеленения и зонирования.

Генплан участка 10 соток

Еще больше объектов можно расположить на площади 15, 20 соток. При разработке генплана нужно выделить входную зону с гаражом, расположенную дальше от жилого дома, но имеющую удобный доступ к нему. К дому можно пристроить веранду или сделать террасу и мансарду. Обычно место рядом выделяют для зоны отдыха, спортивной и детской площадок. А декоративное озеленение осуществляется с использованием фонтанчиков, альпийской горки, садовых фигурок и других элементов.

Без разработки генерального плана нельзя вести строительство на участке. Поэтому важно составить его в соответствии со всеми требованиями и обязательными нормами. Но нельзя забывать о комфорте и внешней привлекательности территории. Она должна нравиться тем, кто будет жить и отдыхать там.

Генплан земельного участка и его назначение

Согласно законодательству Российской Федерации, перед проведением капитального строительства, а также прокладыванием инженерных и коммунальных систем на земельном участке, находящемся в собственности, владелец обязан предоставить необходимые документы в специальный государственный орган. Основным таким документом является генплан участка.

Что это такое

Генеральный план земельного участка — это проектный документ, на котором отображена планировка соответствующей ему территории. Здесь учитываются все неровности рельефа и размещение объектов в соответствии с требованиями пожарной безопасности.

Ключевая часть генплана дома — это изображение в определенном масштабе, которое получается с помощью наложения плана объекта на общий план территории. В качестве объекта принято рассматривать как находящуюся в собственности землю со всеми сооружениями на ней, так и целые районы и населенные пункты.

Назначение генплана

Генеральный план участка выполняет несколько задач. Главной из них является получение владельцем разрешения на проведение различного рода работ в виде капитального строительства или проведения коммунальных и инженерных систем.

Некоторые граждане ошибочно считают, что, если участок принадлежит им, то они вольны в своих действиях на нем. Это не совсем верно: существуют специальные государственные органы, которые осуществляют контроль за соблюдением всех необходимых норм. Таким образом, уменьшается риск возникновения каких-либо аварий на объекте.

Второй задачей, которую выполняет генплан, является возможность владеть готовым проектом со схемой размещения всех объектов на плане. С его помощью можно производить точные вычисления и планировать стройку будущих сооружений.

Документы для оформления

Для оформления практически любого документа необходимо собрать целый перечень документов. Генеральный план не стал исключением. Понадобятся следующие бумаги:

На первый взгляд список выглядит довольно просто. Однако придется приложить некоторые усилия при сборе этих документов. Когда с этим будет закончено, можно начинать процедуру составления плана.

Нюансы при разработке

Необходимо учитывать каждую зону контроля, к которым относятся инженерные сооружения. В этих местах строго запрещено возводить любые сооружения, а также высаживать высокие растения.

Если земля имеет неровности, то необходимо возводить жилой дом на самой высокой площадке. Это предотвратит проблемы при затоплении. Однако допускается возведение и в низине, в таком случае совершаются определенные действия, чтобы уменьшить риск подтопления здания.

В тех случаях, когда сооружение возводится на наклоне, крутизна которого составляет больше ½, необходимо обеспечить устойчивость земляного полотна. Для этого используются различные подпорные стенки и другие подобные приспособления.

Согласно законодательным нормативам, требуется производить постройку сооружений минимум в 5 метрах от границы и минимум в 3 метрах от соседнего участка.

Структура плана

Генеральный план земельного участка — это изображение в масштабе 1:500, которое содержит целый перечень документов для отображения необходимой информации. К ним относятся:

Генеральный планЗдесь отображается схема участка с нанесением всех планируемых к строительству объектов, растительности, подъездных и пешеходных дорожек.
Опорный планИнженерные коммунальные системы, а также большие растения.
Ситуационный планСхема местоположения земельного участка в составе заселяемой им зоны.
Схема подготовительных инженерных работОтображение плана планируемых земляных работ, а также отметка высот на участке.
Сводный чертеж инженерных сетейСхема прокладки коммунальных систем с точками входа на земельный участок владельца.

Чтобы максимально облегчить разработку плана, можно прибегнуть к услугам специальных органов и организаций.

Куда обращаться, сроки и стоимость

Когда весь пакет документов будет собран, нужно обратиться в Комитет по архитектуре и градостроительству. Там заполняется заявление по образцу, а также сдаются все документы.

В каждом случае срок составления плана занимает разное количество времени. При обращении в частную организацию работа будет выполнена гораздо быстрее.

Если заявление было подано в государственный орган, то весь процесс будет бесплатным для собственника. В частной организации за это потребуют оплату, однако, как говорилось ранее, сделают генплан намного быстрее и, возможно, качественнее.

Почему могут отказать

К сожалению, существует большое количество причин, по которым могут не только отказать в составлении генерального плана земельного участки, но и не принять документы вовсе. В список этих причин входят:

  1. Какой-то из поданных документов, в том числе и заявление на предоставление государственной услуге, был оформлен не в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации. В таком случае вас обяжут переоформить документы.
  2. Срок действия какого-либо из поданных документов истек или сама бумага недействительна. Опять же, нужно производить переоформление.
  3. Предоставлены не все требуемые документы.
  4. Заявление было подано от человека, который не является собственником участка.
  5. Неверно заполнены обязательные для регистрации поля.
  6. Копии документов предоставлены в плохом качестве, что препятствует нормальному рассмотрению информации, изображенной на них.
  7. Уже было подано заявление и решение по нему еще не получено.
  8. На участке находятся объекты, отнесенные к самовольно возведенным.
  9. Фактическое расположение участка не соответствует заявленному в документах.
  10. В любом из документов обнаружена информация, которая не соответствует действительности.

Причин, по которым можно получить отказ, довольно много. Однако если учесть все требования и рекомендации и с ответственностью заняться вопросом получения генерального плана, то никаких проблем возникнуть не должно, и уже через некоторое время собственник может получить на руки желаемый документ.

Как быстро получить ГПЗУ и почему не нужно торопиться его получать

11 октября 2019

Время чтения: 4 минут

Градостроительные планы (ГПЗУ) содержат данные о параметрах участка, которые будут использоваться на стадии проектных работ, при получении разрешений на возведение ОКС или их реконструкцию. Заказать этот документ может правообладатель земли через муниципальные службы. Каждый ГПЗУ регистрируется с присвоением идентификационного номера, должен соответствовать форме по Приказу Минстроя РФ № 741/пр.

Что такое ГПЗУ, как его получать и что в себя включает, а также почему не стоит торопиться заказывать ГПЗУ — подробнее в статье.

Что такое Градостроительный план земельного участка?

Официальные данные о параметрах участка можно получить разными способами – из межевого плана и акта согласования границ, выписки ЕГРН, актов планирования и зонирования территорий, иных баз данных и документации. Для предстоящих проектных и строительных работ такие сведения обобщаются в бланке ГПЗУ.

Градостроительный план указан в обязательном списке документации для выдачи разрешений на строительство. Получить бланк можно через муниципалитет, либо через учреждение (ведомство), которому переданы такие полномочия. Обратиться с заявлением могут правообладатели участков, частные лица или предприятия.

Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров – звоните по телефонам:

8 (499) 322-05-14 — Москва (наш адрес)

8 (812) 425-35-90 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

Для земельных наделов в столице ГПЗУ можно получить только на основании заявления, поданного в электронном формате через сайт Мэра Москвы https://www.mos.ru/ . Чтобы получить бланк в стандартном письменном виде нужно отдельно обращаться в Москомархитектуру. В Санкт-Петербурге ГПЗУ оформляется через Комитет по градостроительству и архитектуре (КГА), а подать заявление можно в письменном или электронном формате, в том числе через МФЦ.

Юридические о ГПЗУ

Требование об оформлении ГПЗУ содержится в Градостроительном кодексе РФ. Согласно ст. 75.3 ГрК РФ, градостроительный план – это официальный информационный документ, отражающий следующие параметры:

Правила заполнения ГПЗУ регламентированы Приказом Минстроя РФ № 741 (скачать Приказ Минстроя РФ от 25.04.2017 N 741_ПР Об утверждении формы градостроительного плана земельного). Для оформления документа на местах применяются регламенты субъектов РФ и местных органов. В Москве такой регламент утвержден Постановлением Правительства № 396-ПП (скачать 396 ПП). Аналогичный нормативный акт в СПб утвержден Распоряжением КГА от 15.09.2017 № 16-н.

Комментарий эксперта. Если вам предстоит проектирование, реконструкция или строительство здания или сооружения, без получения ГПЗУ не обойтись. Документ нужно получать на начальном этапе подготовки документов и согласований, так как по его сведениям будет оформляться проект. Помощь в оформлении ГПЗУ, прохождении иных стадий согласования, окажут специалисты нашей компании.

Простым языком

Главной целью выдачи ГПЗУ является обобщение наиболее важных сведений об участке в одном документе. В противном случае, проектировщику, застройщику и надзорным органам пришлось бы проверять информацию по отдельным документам и базам данных, сверять их содержание. По сути, ГПЗУ является официальной выпиской из правил землепользования и застройки, документации о планировке территорий. При подготовке плана муниципальные органы учтут:

По сведениям ГПЗУ проектировщик сможет учесть особенности планировки участка, ландшафта, мест подключения коммуникаций, чтобы указать точное место размещение будущего объекта. При реконструкции ГПЗУ позволяет сделать вывод о возможности расширения здания или сооружения, выхода его за исходные размеры.

Комментарий специалиста. Градостроительный план оформляется на каждый конкретный участок. Получить его может не только собственник, но и арендатор. Например, если земля выделяется под строительство на основании договора аренды, на этот факт нужно ссылаться в заявлении.

Основные разделы

Единая форма ГПЗУ утверждена Приказом Минстроя РФ № 741/пр. Она должна применяться на территории всех субъектов РФ и муниципальных образований. Точный перечень сведений, которые будут указаны в бланке плана, зависит от содержания местных градостроительных и землеустроительных документов, кадастровых сведений ЕГРН.

Номер и основание выдачи ГПЗУ

Каждый выданный план учитывается в регистрационных книгах. Поэтому в ГПЗУ указывает присвоенный номер, по которому можно проверить законность выдачи и срок действия документа. Также на титульном листе бланке указывается основание для оформления плана, т.е. реквизиты заявления, сведения о гражданине или предприятии.

Общие данные

В ГПЗУ обязательно обобщаются кадастровые сведения на участок, учтенные в ЕГРН:

Если надел, на который выдается ГПЗУ, расположен вне территорий, на которые утверждены проекты планирования, соответствующие строки не заполняются.

Чертежи

В ГПЗУ обязательно включается чертеж земли, на котором будет возведен или реконструирован объект. Чертеж изготавливается на топографической основе, т.е. с отражением ландшафтных меток и высот. В плане будет указано, какая организация готовила схему, дата изготовления чертежа.

Градостроительные регламенты и виды разрешенного пользования

Если для места размещения и назначения ОКС утвержден градостроительный регламент, сведения о нем будут отражены в разделе 2 ГПЗУ. Также в отношении ЗУ указываются основные, условно разрешенные и вспомогательные виды использования. Эти данные должны соответствовать кадастровым сведениям, землеустроительным планам муниципальных образований.

Размеры участка и параметры строительства

В этом разделе указываются сведения, которые повлияют на содержание проекта, возможность возведения и реконструкции объекта капстроительства. В части параметров ЗУ приводятся следующие данные:

Читайте также:  Вейгела цветущая «Александра»: описание, правила посадки и ухода

Информация о назначении, параметрах и месторасположении указывается, если в отношении ОКС не действует регламент. В этом случае ГПЗУ будет содержать предписания к использованию участка, разрешенная этажность и высота, отступы от границ, иные показатели. Данные об объекте должны соответствовать разрешенным размерам и параметрам ЗУ.

Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров – звоните по телефонам:

8 (499) 322-05-14 — Москва (наш адрес)

8 (812) 425-35-90 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

Сведения об объектах

В ГПЗУ должны быть перечислены все объекты, фактически размещенные на участке, с указанием их инвентаризационных или кадастровых номеров. Также приводятся реестровые данные в отношении строений культурного наследия (при их наличии). Для каждого объекта приводятся данные о площади и высоте.

Расчетные показатели

Чтобы соблюсти нормативы обеспеченности объектами транспортной, коммунальной и социальной инфраструктуры, в ГПЗУ указываются расчетные показатели. Их будет обязан соблюсти проектировщик, застройщик и подрядчик. Для каждого вида планируемого объекта будут указаны собственные расчетные показатели.

Сведения об ограничениях

Если в ЕГРН или иных базах данных есть сведения о существующих ограничениях для участка, их укажут в ГПЗУ. В частности, указываются зоны действия сервитутов, ограничения по границам использования зон с особыми условиями. Для каждой зоны ограничений приводятся координаты точек границ по кадастровым сведениям.

Дополнительная информация

В заключительных разделах плана будут отражены следующие данные:

Готовый план составляется в трех экземплярах. Два экземпляра выдаются заказчику, а третий остается на хранении в уполномоченном органе.

Как получить гпзу:

Почему не стоит торопиться заказывать ГПЗУ

Выданный ГПЗУ действует три года. В связи с этим, в выданный ГПЗУ почти невозможно внести какие-либо правки — только в судебном порядке, а это может затянуться на те же три года.

Важно сделать разведку и понять до заказа ГПЗУ о ситуации на земельном участке, в том числе о возможных ограничениях. Для это вам пригодится информация о ПЗЗ (правила землепользования и застройки), которая есть в открытом доступе. Либо можно заказать град потенциал, либо сходить в архитектуру и так далее.

Образец ГПЗУ в Москве и в Санкт-Петербурге

Хотя в Москве и Санкт-Петербурге действуют разные регламенты по выдаче ГПЗУ, форма документа будет одинакова. Сказать образец типового бланка можно по ссылке: Образец ГПЗУ . С примерами заполненных бланков ГПЗУ вы можете ознакомиться на нашем сайте.

Что такое градостроительный потенциал и почему его нужно заказывать перед ГПЗУ?

Еще до получения ГПЗУ можно заказать разработку градостроительного потенциала участка. Этот документ позволит заранее оценить:

Заказать градостроительный потенциал может правообладатель участка. Для этого проводится визуальное обследование территории, изучения правоустанавливающих документов, кадастровых и иных сведений. По итогам анализа будут подготовлены отчеты, заключения, иные документы. Градостроительный потенциал позволит определить перечень мероприятий по снятию или изменению ограничений, стоимость необходимых работ. Также может приниматься решение о нецелесообразности дальнейших изысканий и подготовки проекта, если размещение объекта с нужными параметрами будет невозможно.

Комментарий специалиста. Устранить ограничения участка для проектирования, строительства и реконструкции можно уже после получения ГПЗУ. Однако в этом случае придется проходить обязательные административные или судебные процедуры, а срок изменения или снятия ограничений может затянуться на месяцы. Определив градостроительный потенциал участка можно упростить и ускорить этот процесс, чтобы получить ГПЗУ без ограничений или с их минимальным количеством. Заказать градостроительный потенциал вы можете в нашей компании.

Ограничения в ГПЗУ – как убрать или поменять?

Ограничения в ГПЗУ могут сделать невозможным дальнейшие согласования документации. В форме градостроительного плана могут указываться следующие виды ограничений участка:

Также в документе указывается содержание указанных ограничений со ссылками на нормативные или иные акты.

ГПЗУ по своей сути является информационным документом, т.е. не устанавливает и не вводит какие-либо ограничения и запреты, не меняет их содержание. Поэтому обжаловать ГПЗУ бессмысленно, а для снятия или изменения ограничений придется использовать иные способы.

Сервитуты могут регистрироваться в силу закона или соглашения, либо по судебному акту. Зоны с особыми условиями утверждаются актами государственных или муниципальных органов. Следовательно, изменить их границы или вовсе снять санитарно-защитные или водоохранные ограничения можно только через эти же ведомства. Для этого могут потребоваться предусмотреть природоохранные и защитные объекты, очистка и рекультивация участка. Если ограничения связаны с зоной вдоль линейных объектов (газопроводы, иные сети), согласовывать изменения нужно с эксплуатирующей организацией.

В ряде случаев, когда изменить или снять ограничения изначально невозможно, придется менять ранее выбранное место размещения объекта. Для этого могут потребоваться новые инженерные изыскания, проектные работы, экспертизы, публичные слушания в муниципальных образованиях.

Комментарий специалиста. Изменить или отменить ограничения в ГПЗУ сложно, но возможно. В нашей компании можно заказать такие услуги, если у вас возникли проблемы на стадии подготовки документов и получения разрешений на строительство. Рекомендуем заказать услуги “под ключ”, так как нарушение ограничений ГПЗУ повлечет отмену разрешения на строительство, снос возведенного объекта, крупные штрафы.

Стоимость и сроки получения ГПЗУ

Градостроительный план выдается в течение 20 дней с момента получения заявления от правообладателя. Плата за выдачу ГПЗУ не взимается. Использовать информацию, указанную в плане, можно в течение 3-х лет после его выдачи.

Калькулятор стоимости проектирования

(Если калькулятор стоимости не видно и для мобильных пользователей можно посмотреть здесь https://smway.ru/price/)

Выводы

Градостроительный план участка (ГПЗУ) нужен для получения разрешения на строительство. В этом документе содержатся основные сведения об участке, разрешенных (допустимых) параметрах будущего или реконструируемого объекта. Выдается ГПЗУ бесплатно в течение 20 дней. В Москве документ можно получить через Москомархитектуру, а в Санкт-Петербурге – через КГА.

Если у вас возникли вопросы, связанные с получением и использованием ГПЗУ, либо необходимо снять (изменить) ограничения участка, обращайтесь в нашу компанию. Мы окажем любые услуги, связанные с предпроектной подготовкой и инженерными изысканиями, проектированием, согласованием документов в уполномоченных органах. Звоните, наши консультации бесплатны!

Генеральный план земельного участка: оформление и зачем он нужен

Генплан участка предусмотрен Градостроительным Кодексом России как проектный документ, указывающий на планировку, застройку, реконструкцию и другие виды работа на объекте. Служит основой освоения территории – частной, муниципальной, государственной форм собственности. Строительство без предварительно сформированного проектной организацией документа и согласования с государственными структурами системы градостроительства признается незаконным.

Что такое генеральный план земельного участка

Генеральный план участка – комплект документации, в графическом виде отображающей объекты, расположенные на территории строительства. Учитывает:

Наличие документа служит ориентиром для правильного определения и точного размещения строений и других элементов. Упрощает процесс строительства и освоения территории. Составляется на каждый участок земли, даже если владелец территории планирует использовать для застройки типовые проекты домов.

Зачем нужен генеральный план

Схема определяет зоны контроля ведомств в системе инженерных коммуникаций общего пользования. Не требуется специальных знаний, чтобы понимать, что в местах прохождения коммуникаций невозможно возведение жилого дома, других хозяйственных построек. Даже высадкой высоких растений на территории загородного участка без предварительно согласованного генерального плана не разрешается.

В качестве примера приведем ситуацию, когда владелец земли по собственной инициативе без учета генплана сооружает бассейн или разбивает опрятные клумбы с красивыми цветами и кустарниками. На следующий день по распоряжению местной администрации прибывает тяжелая строительная техника и начинается прокладка дороги. Что произойдет с вашими самовольно построенными объектами? Просто снесут. Что еще хуже – финансовые затраты по сносу возложат на владельца самозастроя. Не поможет даже обращение за защитой в суд.

Оформление

Прежде чем приступать к разработке генерального плана любого земельного участка, требуется собрать комплект документов:

Чертежи генплана выполняются в масштабе с указанием преобладающей в летний и зимний периоды розы ветров и расположения участка относительно сторон света. Длинная сторона границы участка располагается вдоль длинной стороны листа. Оси строительной сетки координат размещаются параллельно линиям рамки рабочего листа. Верхняя часть листа соответствует северной стороне территории участка (допускается изменение ориентации на север в пределах 90 градусов вправо или влево).

Контуры проектируемых строений наносятся по осевым размерам, принятым в строительных чертежах с указанием в масштабе дверей и ворот. На внутренней части контура основного домостроения указывают:

Вокруг контура наносят границы мощения, въездные пандусы, внешние ступени и площадки, примыкающие к входам и въездам. Координационные оси привязываются к границам участка.

Все условные обозначения оформляются в соответствии с ГОСТ 21.204-93.

Порядок действий

Проектирование генплана начинается с выбора проектной организации. Первый шаг – обращение в многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ) в населенном пункте по месту расположения земельного участка. Отсюда документы перенаправляются в органы местного самоуправления — управления архитектуры и градостроительства. Срок оформления по стандартной процедуре — 30 дней.

Перечень необходимых документов

Кроме указанных выше документов для оформления генплана дачного участка, четко определенного на законодательном уровне, исчерпывающего перечня не существует. Такое положение оставляет территориальным органам управления право самостоятельно устанавливать список обязательных документов.

Структура (образец)

Образец генерального плана, включая чертеж, предоставляется той организацией, в которой он разрабатывается. Это позволяет избежать споров при оформлении документа на местах.

К кому обращаться

Заказать генплан помимо местного управления архитектуры и градостроительства можно в негосударственных коммерческих организациях и компаниях с лицензией на право такой деятельности. Они широко представлены в интернете. Список компаний, занимающихся разработкой генеральных планов, имеется в местных МФЦ.

Существует несколько вариантов подачи заявления на получение генерального плана:

Примерная стоимость разработки

Примерная стоимость услуг компаний в России одинакова и находится в диапазоне:

Срок разработки ГПЗУ (генеральный план земельного участка) – от 1 до 30 рабочих дней с даты подачи документов.

Подведем итоги

Генеральный план застройки участка – основной документ для официальной легализации объектов строительства и/или их частей, строящихся, реконструируемы в границах определенных земельных участков в период выдачи разрешений до 1 января 2020 г. Срок действия разрешения – 3 года.

Генеральный план поселения

Содержание

  1. Генеральный план: что это
  2. Что входит в генеральный план ЗУ
  3. Документы для подготовки генплана
  4. Зачем нужен генеральный план застройки
  5. Что входит в генеральный план
  6. Этапы разработки проекта генерального плана
  7. Публичные слушанья

Генеральный план: что это?

Генеральный план – это документ, который подготавливается для участков, предназначенных под застройку. Генплан участка необходим для разработки проекта и оценки его технико-экономических показателей. Это базовая схема, в которой содержатся данные о структуре участка, его зонировании, обеспечении транспортом и другая информация.

Что входит в генеральный план ЗУ

Генплан составляют на базе геоподосновы. В этом документе схематически отображаются особенности участка, его рельефа, уже существующих объектах и т.д. При разработке генплана схему планируемого ОКСа накладывают на геоподоснову. Требования к подготовке генеральных планов содержатся в ГОСТ 21.508, ГОСТ 21.101, Постановлении Правительства №87.

Документы для подготовки генплана

Можно заказать генплан в управлении архитектуры. Для этого через МФЦ или архитектуру подается заявление. В течение 30 дней специалисты муниципалитета подготовят документы. Хотите сэкономить время? Лучше обращаться к специалистам, имеющим лицензию на этот вид деятельности.

Заказать разработку генерального плана можно в компании «Геомер групп». Исходными материалами для разработки схемы служат:

Вы можете предоставить нам весь пакет документов. Если какой-то исходной документации у вас не хватает, наши специалисты могут подготовить их. В нашей компании вы можете заказать:

Читайте также:  50 оттенков серого в классическом интерьере квартиры в Швеции

При заключении договора нам потребуются правоустанавливающие документы на землю. Получить выписку ЕГРН на земельный участок мы можем в Росреестре самостоятельно. Иногда специалистам требуются дополнительные данные об участке. Это зависит от особенностей концепции вашего проекта. Какие документы потребуются нам для работы, вам расскажет наш специалист на первой бесплатной консультации. Записаться к эксперту «Геомер групп» можно по телефону ☎ +7 (495) 481-49-21.

Зачем нужен генеральный план застройки

Генеральный план позволяет определить:

Развитие населенных пунктов требует учета разных факторов. Генеральный план позволяет учесть их на этапе разработки проектной документации. В дальнейшем на его основе разрабатывают другую градостроительную документацию, в т.ч. ПЗЗ. Основная задача генерального плана – помочь местной администрации создать благоприятную для населения среду жизни.

Что входит в генеральный план

Генеральный план включает в себя пояснительную записку и комплект чертежей. Все чертежи выполняют в определенном масштабе. При этом проектировщики обязательно учитывают природные условия, розу ветров и другие данные. Все объекты на чертежах обозначают с помощью условных знаков, установленных ГОСТами.

В приложения к генеральному плану включают:

Этапы разработки проекта генерального плана

  1. Подготовительный этап. На этом этапе специалисты анализируют имеющуюся информацию. Эксперты изучают имеющиеся картографические и другие материалы, в большинстве случаев – выезжают на местность. По результатам первого этапа подготавливаю схему использования территории.
  2. Оценка территории. Это продолжительный этап, который длится около 2 месяцев. Здесь проектировщики анализируют территорию. Этап необходим для того, чтобы выявить имеющиеся ограничения в развитии населенного пункта. По итогам этапа подготавливают еще одну схему – комплексной оценки территории.
  3. Разработка проектных предложений. На основе материалов, собранных на двух первых этапах, специалисты подготовят свои проектные предложения по развитию территории. Документальным итогом этапа будет комплект карт. Подготовка проектной документации занимает 2-3 месяца.
  4. Согласование. Проект генерального плана территории обязательно должен быть согласован. Делают это на публичных слушаньях. На них разработчики представляют демонстрационные материалы. До начала публичных слушаний генплан должен быть согласован с главным архитектором, санитарной, противопожарной, экологической службами. Иногда проект предполагает изменение существующего зонирования. Например, могут быть изменены границы земель лесного фонда или зон с особыми условиями. Такие решения также должны быть дополнительно согласованы. Размещение любых объектов, способных ухудшить экологическую ситуацию, дополнительно должно быть согласовано с местными властями. Проект генерального плана на согласование направляет глава администрации. Срок согласования – 3 месяца.

Специалисты тех служб, с которыми необходимо согласовывать проект плана, должны дать свое заключение. Оно включает в себя согласие или несогласие с проектировочными решениями. В том случае, если заключение содержит несогласие с проектом, эксперты указывают обоснованные причины для этого. Срок, в течение которого должно быть подготовлено заключение, установлен законодательно. Если оно так и не поступило, проект считается согласованным. При возникновении спорных вопросов глава местной администрации может назначить согласительную комиссию. Ее задача – найти возможность для решения спорных пунктов.

Работает согласительная комиссия 3 месяца. По результатам будет подготовлен пакет документов:

Члены согласительной комиссии могут внести свои предложения по несогласованным вопросам:

Окончательное решение о том, будет ли план направлен на публичные слушанья, принимает глава местной администрации. В принятии своего решения глава муниципалитета основывается на материалах, предоставленных согласительной комиссией. Проект может быть направлен на утверждение, даже если по каким-то вопросам не удалось его согласовать с контролирующими органами. Если спорных вопросов много, проект обычно направляют на доработку.

В среднем подготовка генерального плана занимает 6-9 месяцев. Сроки зависят от особенностей территории и задач, которые ставит заказчик перед проектировщиками.

Публичные слушанья

Это последний этап в утверждении генерального плана территории. За три месяца до утверждения проект публикуют в открытом доступе. Публичные слушанья проводят в порядке, утвержденном ст. 28 ГрК:

По результатам слушаний подготавливают заключение. Его публикуют также, как любой правовой акт. Период публичных слушаний занимает от одного до трех месяцев. По результатам публичных слушаний генеральный план или считается утвержденным, или будет отправлен на доработку. Все согласования и протоколы включают в приложения к генеральному плану. Утвержденный документ входит в пакет градостроительной документации.

Генеральный план земельного участка

Собственный дом – мечта каждого человека, особенно мужчины, который уже родил сына и посадил дерево. И если покупка готовой конструкции упрощает задачу, то вот со строительством будет сложнее. И речь не только в возведении конструкции своими руками, затраты на земельные работы и остальные строительные процессы. Большую роль играют соответствующие документы и генеральный план земельного участка.

Все это прописано законами Российской Федерации, где указано, что начинать капитальное строительство, прокладку коммунальных систем и остальные работы можно при наличии соответствующих документов. Перечень их большой, однако, основным принято считать генплан территории. Для составления нужно учесть все особенности рельефа, выделить места для строительства в согласии с нормами пожарной безопасности. Что такое генплан? Какую он играет роль? Как его оформлять, чтобы построить дом? Давайте узнаем.

Понятие генерального плана здания

Согласно одному справочнику, генеральный план участка – это проектный документ, указывающий на планировку, застройку, реконструкцию и другие виды работа на земельном участке. Это своего рода план, в котором прописывается все до мелочей. В основе генплана – чертеж в выбранном масштабе, где на план выбранной территории (топографический, фотографический или на инженерно-топографический) наложен план будущего объекта. Объект проектирования не только представляет собой отдельную постройку. Это может быть целый город или муниципальный район.

Чтобы наглядно понять, что такое генеральный план земельного участка, посмотрите на его образец.

На нем обязательно указывается выбранный масштаб, особенности территории, а также комплекс будущей постройки. Но возникает вопрос, для чего он нужен? Зачем тратить столько времени на его создание? Есть два веских довода, указывающих на необходимость плана:

  1. Это законное требование государства. Получается, что без сформованного документа, который был согласован с соответствующими органами, начать строительство нельзя. Только тогда владелец может рассчитывать на возведение на территории постройки и подвести к ней инженерные коммуникации. Бытует мнение, что если я собственник территории, то могу делать не ней что хочу. Такое мнение ошибочное. Не зря в государстве сформированы органы самоуправления и архитектурный надзор, которые контролируют правильность подводки инженерных коммуникаций и составление генерального плана. Почему? Чтобы конструкция и коммуникационные системы не были опасными для жильцов рядом. Возьмем всего лишь один пример. Важно, чтобы генеральный план отвечал инструкциям противопожарной безопасности. Согласно нормам, дорога на территории должна находиться на расстоянии от стен будущего дома, которое составляет минимум 5 м. При этом ширина дороги – минимум 3,5 м. Чтобы спецтехника могла свободно передвигаться по проезжей части на участке, все данные требования следует учитывать.
  2. Наличие на руках генерального плана застройки участка позволит упростить сам процесс строения. Этот сформированный проект служит ориентиром. С его помощью можно правильно определить на участке строения и другие элементы. Это жилой дом, хозяйственные постройки, игровая площадка, огород, цветочная клумба, бассейн, зона для отдыха и т. д. И даже если землевладелец хочет заказать типовый проект, нельзя упускать особенности территории.

Получается, что без разработки генерального плана на участке никто не разрешит вам выполнять строительство. И неважно, что вы законный владелец территории. Закон касается всех. Поэтому прежде чем начать строительство собственного жилища, нужно позаботиться о наличии генплана. Его можно сделать самому, однако, лучше доверить работу специалистам, которые быстро, качественно и правильно сделают ее. В любом случае нужно знать, каким образом оформить генеральный план территории.

Принцип оформления генерального плана участка

Генплан – это перечень документов, основным из которых является сам чертеж или план. Как и к другим документам, к нему предоставляются некоторые требования, он имеет особенности и нюансы при разработке и оформлении. Их нужно учитывать, чтобы соответствующие органы одобрили план.

Перечень документов для подготовки

Для начала процесса по подготовке проекта генплана, нужно иметь перечень документов. Какие они? Ниже предоставлен список:

Дополнительные моменты при разработке генплана

Основная задача – сделать генплан идеальным, чтобы к нему не придрались и не задавали лишних вопросов. Чтобы все действительно было так, нужно при составлении учитывать некоторые зоны контроля. В частности, речь идет о системе инженерных коммуникаций. Не нужно быть экспертом, дабы понять, что в том месте, где проходят коммуникации, заниматься строительством жилой постройки, а также других небольших строений, таких, как гараж, сарай и туалет, нельзя. Даже заниматься высадкой высоких растений не разрешается.

Но, закон подразумевает соблюдение расстояния в генеральном плане участка между конструкциями, которое соответствует всем нормам пожарной безопасности. К тому же, если территория затапливается сезонными дождями, то план должен содержать дренажную систему. Благодаря ей участок и все его постройки не будут затоплены, вода по системе уйдет в центральную канализацию или выбранное вами место.

Еще один нюанс, связанный с особенности территории. При составлении генерального плана, важно учитывать расположение зданий с учетом геоданных. Например, выбранный участок земли не ровный, а имеет большие перепады. В таком случае жилой дом нужно строить именно на возвышенности. Почему? В таком случае вероятность затопления сводится к нулю. Все осадки будут стекать в яму, не влияя на конструкцию. Некоторые все же останавливаются на постройке в низине. Тогда потребуется выполнить все меры, дабы постройка не подтапливалась.

Специалисты рекомендуют располагать дом на небольшом уклоне, при этом параллельно горизонтальной поверхности. Если здание возводится на склоне с крутизной равной 1:2 и более, то земляное полотно нужно укрепить, сделать устойчивым. Для этого используются подпорные стенки и другие похожие конструктивные элементы.

Как говорилось выше, существуют нормативы расположение постройки в зависимости от проезжей части. Ее можно располагать на расстоянии 5 м от границы участка земли, проходящей по улице. А если рядом находится соседний участок, то расстояние составляет 3 м и больше. Учитывая все эти правила, нюансы и советы, можно составить грамотный генеральный план застройки земельного участка.

Структура генерального плана участка и образец

На фото ниже вы можете увидеть пример генерального плана участка. Он разрабатывается для застройки участка. Это своего рода чертеж, который выполнен в масштабе 1:500. План содержит расположение строительных конструкций, особенности ландшафта, растительность на территории, пешеходные дорожки, подъезды к территории и массу других деталей. Чем детальней прописан план, тем лучше.

К тому же к чертежам прикрепляется много других документов, вот их перечень:

  1. Ситуационный план. Это своего рода схема или карта карты, на которой изображается месторасположение участка, разработанного на чертежах в заселяемой зоне. В нем указывается страна, город и регион. Понять, как он выглядит, поможет данное фото.
  2. Опорный план. Похож на ситуационный, изображается в виде схемы, на которой указаны строения на участке, коммуникационные системы и крупные деревья.
  3. Чертеж инженерных сетей. На схеме изображается прокладка коммуникаций на земельном участке. При этом указываются конкретные точки их входа на объект строительства.
  4. Схема инженерных работ по подготовке земельного участка. В документе прописан план земельных работ, которые нужно выполнить для полноценного строительства, а также метки высот в разных точках на участке.

Разработка генерального плана земельного участка – дело ответственное. Вряд ли кто-то без должного образования сможет заняться этой работой. Поэтому лучше найти опытного архитектора или целую организацию, которые сделают все чертежи и документы правильно. Понятно, что заплатить придется немало, однако, вы будете иметь разрешение на официальное строительство от властей.

К кому обращаться и какова примерная стоимость разработки генерального плана

Сейчас есть масса организаций, которые с радостью предоставят вам свои услуги по созданию генерального плана. Можно поспрашивать у знакомых, может они знают хорошую компанию, качественно выполняющую свою работу. Когда такая фирма найдена, остается подать заявку. С мастером можно обговорить все детали и пожелания.

Определенной фиксированной цены на создание нет. Она зависит от площади участка. Стоимость рассчитывается за 1 м 2 . В среднем цена за разработку 1 м 2 составляет 1500 рублей. Но, цена может колеблется. Вот пример цен на составления генплана у некой фирмы:

  1. От 500 м 2 – цена 1500 руб./м 2 .
  2. От 1500 м 2 – цена 1000 руб./м 2 .
  3. От 3000 м 2 – цена 700 руб./м 2 .
  4. От 5000 м 2 – цена 400 руб./м 2 .
  5. От 10000 м 2 – цена 300 руб./м 2 .
  6. Более 20000 м 2 – цена 150 руб./м 2 .

Прослеживается закономерность: чем больше участок, тем дешевле стоимость за квадратный метр. Получается, если вам нужно разработать генеральный план участка, площадь которого 11 соток (1100 м 2 ), то за всю работу придется заплатить 1,65 млн рублей. Много? Да, но такие уж расценки. В определенный срок фирма обязуется выполнить задание.

Когда план готов, с ним нужно обратиться в соответствующую структуру и дождаться одобрения на строительство.

Подведем итоги

Хотя за составление генерального плана участка придется заплатить немало, это обязательная процедура, обусловленная законодательством. Если проигнорировать обращение в отдел градостроения, то сама стройка и готовая конструкция будет незаконной. Поэтому если вы хотите заняться строительством, без него не обойтись.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *